Miljoenenwoningen niet meer exclusief: 273.000 huizen boven miljoen euro, groei van 22 procent per jaar

Het aantal woningen dat meer dan een miljoen euro waard is, groeit explosief. Volgens taxatiebedrijf Calcasa zijn er nu ruim 273.000 miljoenenwoningen in Nederland, goed voor 6,2 procent van het totale woningbestand. Tien jaar geleden waren het er nog ongeveer 40.000 — een stijging van 582 procent in een decennium. Vorig jaar alleen groeide het aantal miljoenenwoningen met ruim 22 procent.

Deze groei verandert fundamenteel wat een miljoenenwoning betekent. Waar het tien jaar geleden een exclusief fenomeen was, beperkt tot traditioneel rijke gemeenten als Bloemendaal, Laren en Wassenaar, of dure steden als Amsterdam, Den Haag en Utrecht, duiken nu ook middelgrote gemeenten als Ede, Amersfoort, Breda, De Bilt, Zeist en Utrechtse Heuvelrug prominent op in de statistieken. Een miljoenenwoning is niet langer een villa in een exclusieve wijk, maar kan ook een twee-onder-een-kapwoning, een tussenwoning of zelfs een appartement zijn.

De oorzaak van deze verschuiving is eenvoudig: huizenprijzen zijn de afgelopen tien jaar explosief gestegen. De gemiddelde woningprijs in Nederland bedraagt nu ongeveer 500.000 euro. Dit betekent dat een miljoenenwoning slechts twee keer zo duur is als een gemiddelde woning, terwijl dit tien jaar geleden nog vijf tot tien keer zo duur was. Voor veel gezinnen met twee inkomens en een hypotheek is een miljoenenwoning nu binnen bereik, vooral in provinciale steden waar prijzen lager zijn dan in Amsterdam of Utrecht.

De prijsstijgingen zijn het gevolg van meerdere factoren. Ten eerste is de vraag naar woningen in Nederland structureel hoger dan het aanbod. De bevolking groeit, huishoudens worden kleiner, en migratie neemt toe. Tegelijkertijd is de woningbouw niet op tempo. Volgens het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS) werden in 2025 ongeveer 65.000 woningen opgeleverd, terwijl de vraag naar minimaal 80.000 woningen per jaar wordt geschat. Dit tekort drijft prijzen omhoog.

Ten tweede hebben lage rente en ruime hypotheekbeschikbaarheid de afgelopen jaren huizenkopen aantrekkelijk gemaakt. Hoewel de rente sinds 2023 is gestegen, blijven hypotheken historisch gezien nog steeds relatief goedkoop. Dit stimuleert vraag naar duurdere woningen, vooral onder hogere inkomensgroepen die minder gevoelig zijn voor rentestijgingen.

Ten derde hebben beleggingsmaatschappijen en buitenlandse investeerders de afgelopen jaren massaal in Nederlands onroerend goed geïnvesteerd. Dit heeft vooral effect gehad op de prijzen in grote steden en aantrekkelijke woongebieden. Volgens makelaarsorganisatie NVM investeren buitenlandse partijen jaarlijks miljarden in Nederlandse woningen, wat de vraag en prijzen opdrijft.

Verschuiving van elite naar mainstream

De verschuiving van miljoenenwoningen van elite-fenomeen naar mainstream heeft grote gevolgen voor de vastgoedmarkt, hypotheekbranche en bouwsector. Voor makelaars betekent het dat het segment van duurdere woningen groter wordt. Waar tien jaar geleden slechts enkele honderden makelaars zich specialiseerden in miljoenenwoningen, zijn dit nu duizenden. Dit leidt tot meer concurrentie, lagere provisies en druk op marges.

Voor hypotheekbanken groeit het segment van grote leningen. Een miljoenenwoning vereist doorgaans een hypotheek van 700.000 tot 900.000 euro, afhankelijk van de aanbetaling. Met 273.000 miljoenenwoningen in omloop betekent dit dat miljarden euro's aan hypotheken zijn uitgegeven aan dit segment. Banken zien dit als een groeimarkt, maar ook als een risico: als huizenprijzen dalen, kunnen huizenbezitters onder water komen te staan (meer schuld dan de woning waard is).

Voor de bouwsector is de vraag naar duurdere woningen een kans. Projectontwikkelaars richten zich steeds meer op het bouwen van woningen in het segment van 800.000 tot 1,5 miljoen euro, omdat hier de marges hoger zijn dan bij goedkopere woningen. Dit leidt echter ook tot een verschuiving in het aanbod: er worden minder betaalbare woningen gebouwd, wat de woningnood voor lagere inkomensgroepen verergert.

Voor gemeenten brengt de groei van miljoenenwoningen gemengde gevolgen. Enerzijds stijgen de onroerendgoedbelastingen, wat gemeentelijke inkomsten verhoogt. Anderzijds ontstaat er een tweedeling in de samenleving: rijkere huishoudens kunnen zich duurdere woningen veroorloven, terwijl lagere inkomensgroepen uit hun wijken worden verdrongen door stijgende huren en koopprijzen. Dit leidt tot gentrificatie en sociale onrust in veel Nederlandse steden.

Amsterdam plateaueert, provinciale steden groeien

Een opvallende trend is dat Amsterdam, lange tijd het epicentrum van dure woningen, nu een plateau bereikt. Volgens Calcasa stijgen de prijzen in Amsterdam niet meer zo hard als in provinciale steden. Dit kan meerdere oorzaken hebben. Ten eerste zijn prijzen in Amsterdam al zo hoog dat veel potentiële kopers zich geen woning meer kunnen veroorloven. Een gemiddelde woning in Amsterdam kost nu ongeveer 750.000 euro, en miljoenenwoningen zijn niet ongebruikelijk. Dit beperkt de vraag.

Ten tweede zijn provinciale steden als Amersfoort, Utrecht en Breda aantrekkelijker geworden voor werknemers. Met de groei van thuiswerken en flexibele werkarrangementen hoeven mensen niet meer in Amsterdam te wonen om daar te werken. Provinciale steden bieden meer ruimte, lagere prijzen en betere leefbaarheid. Dit leidt tot migratie van Amsterdam naar omliggende gemeenten, wat de vraag en prijzen in die gemeenten opdrijft.

Ten derde is Amsterdam verzadigd met toerisme en congestie. De stad trekt jaarlijks meer dan 19 miljoen toeristen, wat leidt tot overlast, vervuiling en verkeersproblemen. Dit maakt Amsterdam minder aantrekkelijk voor wie daar wil wonen. Provinciale steden hebben deze problemen in mindere mate.

De groei van miljoenenwoningen in provinciale steden heeft gevolgen voor lokale makelaars, bouwers en vastgoedondernemers. In Amersfoort, bijvoorbeeld, zijn de huizenprijzen de afgelopen vijf jaar met ongeveer 35 procent gestegen, veel sneller dan de landelijke gemiddelde van 25 procent. Dit creëert kansen voor lokale makelaars die zich specialiseren in het segment van 800.000 tot 1,5 miljoen euro. Tegelijkertijd leidt het tot stijgende huren en huisvestingsproblemen voor lagere inkomensgroepen.

Naar de grens van 2 miljoen?

Calcasa stelt zich de vraag of 2 miljoen euro de volgende psychologische grens wordt. Tien jaar geleden was een miljoenenwoning echt iets unieks. Nu zijn er 273.000. Als de trend aanhoudt, kunnen we over tien jaar 1,5 tot 2 miljoen miljoenenwoningen hebben, wat zou betekenen dat 30 tot 40 procent van alle woningen meer dan een miljoen euro waard is. Op dat moment zou 2 miljoen euro de nieuwe grens van exclusiviteit kunnen worden.

Het is echter onzeker of de prijsstijgingen in dit tempo kunnen doorgaan. In Amsterdam zien we al tekenen van stabilisatie. Als dit patroon zich uitbreidt naar andere grote steden, kan de groei van miljoenenwoningen afnemen. Daarnaast spelen macro-economische factoren een rol: als de economie in recessie raakt, werkloosheid stijgt of rente verder oploopt, kan de vraag naar duurdere woningen afnemen en kunnen prijzen dalen.

Voor ondernemers in de vastgoedbranche, hypotheekmarkt en bouwsector is het belangrijk om deze trends goed in de gaten te houden. De groei van miljoenenwoningen creëert kansen, maar ook risico's. Wie zich specialiseert in dit segment, kan profiteren van hogere marges en groeiende vraag. Maar wie niet voorziet op een mogelijke prijscorrectie, loopt risico op verlies.

Gevolgen voor de woningmarkt en samenleving

De explosieve groei van miljoenenwoningen heeft ook bredere gevolgen voor de Nederlandse woningmarkt en samenleving. Ten eerste verergert het de woningnood voor lagere inkomensgroepen. Terwijl rijkere huishoudens steeds duurdere woningen kopen, worden betaalbare woningen schaarser. Dit leidt tot stijgende huren en huisvestingsproblemen voor jongeren, starters en gezinnen met lage inkomens.

Ten tweede creëert het vermogensongelijkheid. Wie twintig jaar geleden een huis kocht voor 200.000 euro, bezit nu een woning van 800.000 tot 1 miljoen euro. Dit vermogen is niet beschikbaar voor jongeren die nu willen kopen. Dit versterkt de kloof tussen vermogenden en niet-vermogenden.

Ten derde leidt het tot gentrificatie en sociale onrust. In veel wijken worden lagere inkomensgroepen verdrongen door stijgende huren en koopprijzen. Dit leidt tot verlies van sociale cohesie en gemeenschapszin.

Ten vierde heeft het gevolgen voor de overheid. Hogere huizenprijzen betekenen hogere hypotheken, wat leidt tot hogere schulden voor huishoudens. Dit maakt huishoudens kwetsbaarder voor economische schokken. Daarnaast betekent het dat meer geld naar huisvesting gaat en minder naar consumptie en sparen.

De groei van miljoenenwoningen zal waarschijnlijk doorgaan, maar mogelijk in een langzamer tempo. Als de economie aanzwelt en rente stijgt, kan de vraag naar duurdere woningen afnemen. Anderzijds blijft het aanbod van woningen laag, wat prijzen ondersteunt. De komende jaren zullen cruciaal zijn voor het bepalen of 2 miljoen euro inderdaad de volgende psychologische grens wordt, of dat prijzen stabiliseren.

Voor beleidsmakers is het belangrijk om meer betaalbare woningen te bouwen en gentrificatie tegen te gaan. Dit vereist investeringen in woningbouw, regelgeving tegen speculatie en maatregelen om sociale cohesie te behouden. Zonder deze maatregelen zal de tweedeling in de samenleving verder toenemen.