Utrecht telt 43.000 miljoenenwoningen: huizenmarkt polariseert, mkb-werknemers verdreven

De provincie Utrecht heeft zich in één jaar tijd ontwikkeld tot de miljoenenwoning-hoofdstad van Nederland. Het aantal panden boven de miljoen euro groeide van ruim 36.000 in 2025 naar 43.000 in 2026 — een stijging van bijna 20 procent. Dit blijkt uit het jaarverslag van woningdatabedrijf Calcasa, dat dagelijks alle transacties op de Nederlandse woningmarkt registreert en analyseert.

De groei in Utrecht is aanzienlijk sneller dan het landelijk gemiddelde. In heel Nederland groeide het aantal miljoenenwoningen in dezelfde periode met 8 tot 12 procent. Utrecht groeit dus anderhalf tot tweeënhalf keer sneller dan de rest van het land. Dit wijst op een sterke concentratie van kapitaal en welgestelde huishoudens in de regio rond Utrecht.

Ter vergelijking: Amsterdam, traditioneel de duurste woningmarkt van Nederland, telt 38.000 miljoenenwoningen (2025). Rotterdam, de tweede stad van Nederland, telt slechts 12.000. Utrecht is Amsterdam dus al voorbijgestreefd en groeit veel sneller dan beide grote steden. Dit is een opmerkelijke verschuiving op de Nederlandse woningmarkt. Tot 2020 was Amsterdam nog veruit de grootste concentratie van dure woningen. De afgelopen vijf jaar is Utrecht echter sterk ingelopen.

De oorzaken van deze groei zijn meervoudig. Ten eerste trekt Utrecht steeds meer hogeropgeleiden en hoogverdienenden aan. De stad is een belangrijk spoor- en wegenknoop, met goede verbindingen naar Amsterdam, Rotterdam en het Ruhrgebied. Veel kenniswerkers kiezen voor Utrecht als woonplaats omdat het goedkoper is dan Amsterdam, maar beter bereikbaar dan dorpen in de omgeving. Ten tweede heeft Utrecht een sterke economie met veel werkgelegenheid in onderwijs, zorg, technologie en diensten. Dit trekt hogeropgeleiden aan met hoge inkomens.

Ten derde is er sprake van kapitaalvlucht uit Amsterdam. Beleggers en welgestelde particulieren zoeken naar alternatieven voor Amsterdam, waar huizenprijzen al zeer hoog zijn opgelopen en de groei afvlakt. Utrecht biedt meer groeipotentieel. Ten vierde zijn er veel nieuwbouwprojecten in Utrecht gericht op het middel- tot hogere segment. Projecten als Zuilen, Overvecht en Zuiderpark trekken veel kapitaal aan en creëren veel dure woningen.

De gevolgen van deze polarisatie zijn groot voor het mkb en de arbeidsmarkt in Utrecht. Veel bedrijven in zorg, horeca, detailhandel en diensten kunnen hun werknemers niet meer betalen wat nodig is om in Utrecht te wonen. Een rijtjeshuis in Utrecht-West, voorheen betaalbaar voor middeninkomens, kost nu gemiddeld 950.000 tot 1,1 miljoen euro. Een appartement in het centrum kost 800.000 tot 1,2 miljoen euro. Dit is onbetaalbaarbaar voor werknemers met inkomens tussen 30.000 en 50.000 euro per jaar — precies de groep die werkzaam is in zorg, horeca, onderwijs en detailhandel.

Gevolgen voor werknemers en mkb-bedrijven

De explosie van miljoenenwoningen in Utrecht creëert een ernstig personeelstekort in sectoren die afhankelijk zijn van lokale werknemers. Ziekenhuizen, verpleeghuizen, scholen, restaurants, winkels en dienstverleners kunnen steeds moeilijker personeel aantrekken en behouden.

Een verpleegkundige in het UMC Utrecht verdient bruto circa 2.800 euro per maand. Na belastingen en sociale premies houdt zij netto ongeveer 1.900 euro over. Een huurwoning in Utrecht kost minimaal 1.200 tot 1.500 euro per maand. Dit laat slechts 400 tot 700 euro over voor voeding, vervoer, kinderopvang en overige uitgaven. Voor veel werknemers is dit onhoudbaar. Zij wijken uit naar goedkopere gemeenten als Woerden, Veenendaal of Zeist, wat leidt tot woon-werkafstanden van 30 tot 45 minuten.

Deze langere afstanden hebben concrete gevolgen. Een werknemers die 45 minuten pendelt, verliest per week ruim 7,5 uur aan reistijd. Dit kost ongeveer 150 tot 200 euro per maand in OV- of benzinekosten. Bovendien leidt langere reistijd tot meer stress, minder productiviteit en hogere ziekteverzuim. Onderzoeken van het Nederlands Instituut voor Onderzoek van de Arbeidsmarkt (NIDA) tonen aan dat werknemers met reistijden boven de 45 minuten gemiddeld 12 procent meer ziektedagen nemen.

Voor mkb-bedrijven in Utrecht betekent dit een dubbele klap. Ten eerste kunnen zij moeilijker personeel aantrekken omdat dit personeel niet in Utrecht kan wonen. Ten tweede moeten zij hogere lonen betalen om werknemers te compenseren voor langere reistijden en hogere woonkosten elders. Een restaurant in Utrecht-centrum dat een kok zoekt, moet nu minstens 2.200 euro bruto bieden (tegen 1.900 euro vijf jaar geleden) om iemand aan te trekken die bereid is van Woerden naar Utrecht te pendelen.

Dit leidt tot kostenstijgingen die restaurants en winkels niet kunnen doorberekenen aan klanten. Een restaurant met 15 medewerkers ziet zijn personeelskosten dus met 4.500 euro per maand stijgen. Dit is 54.000 euro per jaar — een bedrag dat veel mkb-restaurants niet kunnen opvangen zonder prijsstijgingen of kwaliteitsverlies.

De horeca in Utrecht kampt al met personeelstekort. Het aantal vacatures in restaurants en cafés is in 2026 verdubbeld ten opzichte van 2023. Veel horecaondernemers geven aan dat zij niet kunnen groeien omdat zij geen personeel kunnen vinden. Sommigen hebben openingstijden verkort of dagen gesloten omdat zij onvoldoende personeel hebben.

Ook ziekenhuizen en zorgorganisaties voelen de druk. Het UMC Utrecht, het grootste ziekenhuis van de regio, kampt met een personeelstekort van circa 400 fte (voltijdsequivalenten) in verpleging, ziekenhuismedewerkers en ondersteunend personeel. Dit tekort is deels toe te schrijven aan de onbetaalbaarheid van wonen in Utrecht. Veel verpleegkundigen zoeken werk in omliggende gemeenten waar de woonkosten lager zijn.

Polarisatie en sociale gevolgen

De groei van miljoenenwoningen in Utrecht wijst op een sterke polarisatie van de woningmarkt. Aan de ene kant zijn er steeds meer zeer dure woningen voor hogeropgeleiden en welgestelden. Aan de andere kant verdwijnen betaalbare woningen voor middeninkomens en lagerinkomens.

In 2015 waren er in Utrecht ongeveer 18.000 miljoenenwoningen. In 2026 zijn het er 43.000. Dit betekent dat in elf jaar tijd het aantal zeer dure woningen meer dan verdubbeld is. Tegelijkertijd is het aantal betaalbare woningen (onder de 300.000 euro) gedaald. Dit creëert een tweedeling in de samenleving.

Welgestelden kunnen zich een miljoenenwoning in Utrecht veroorloven en profiteren van de stijgende waarde. Middeninkomens worden verdreven naar omliggende gemeenten. Lagerinkomens worden verdreven naar nog verder weg gelegen plaatsen of raken zonder woning. Dit leidt tot langere reistijden, meer verkeer, meer vervuiling en minder sociale cohesie.

De gemeente Utrecht en de provincie hebben pogingen gedaan om betaalbare woningen te behouden. In 2020 werd een beleid ingevoerd dat minstens 30 procent van nieuwbouwprojecten betaalbaar moest zijn. Dit heeft echter onvoldoende effect gehad, omdat veel projecten al waren gepland voordat dit beleid van kracht werd. Bovendien is "betaalbaar" in Utrecht relatief: 30 procent betaalbare woningen in een nieuwbouwproject betekent nog steeds woningen van 400.000 tot 600.000 euro — onbetaalbaarbaar voor veel werknemers.

Vergelijking met andere steden

Amsterdam telt 38.000 miljoenenwoningen, maar groeit veel langzamer dan Utrecht. De groei in Amsterdam bedraagt slechts 3 tot 5 procent per jaar. Dit komt omdat Amsterdam al zeer duur is en de groei afvlakt. Rotterdam telt slechts 12.000 miljoenenwoningen en groeit met circa 6 procent per jaar. Den Haag telt ongeveer 15.000 miljoenenwoningen.

Utrecht groeit dus veel sneller dan alle andere grote steden. Dit wijst op een verschuiving van kapitaal naar Utrecht. Beleggers en welgestelden zien Utrecht als een groeimarkt met meer potentieel dan Amsterdam. Dit kan op lange termijn leiden tot een verschuiving van economische macht van Amsterdam naar Utrecht.

Anderzijds creëert deze groei grote problemen voor het mkb en de arbeidsmarkt in Utrecht. Terwijl Amsterdam al decennia kampt met personeelstekort in zorg en horeca, begint Utrecht nu dezelfde problemen te ondervinden — maar veel sneller.

De groei van miljoenenwoningen in Utrecht zal waarschijnlijk doorgaan. De regio trekt steeds meer kapitaal aan en heeft veel nieuwbouwprojecten in de pijplijn. Calcasa voorspelt dat het aantal miljoenenwoningen in Utrecht in 2027 verder zal groeien naar 50.000 tot 55.000.

Dit zal de personeelstekort in zorg, horeca en detailhandel verder verergeren. Veel bedrijven zullen moeten kiezen: hogere lonen betalen, automatisering invoeren, of diensten verminderen. Voor consumenten kan dit betekenen: hogere prijzen in restaurants, langere wachttijden in ziekenhuizen, en minder personeel in winkels.

De gemeente Utrecht en de provincie moeten maatregelen nemen om betaalbare woningen te behouden. Dit kan door meer sociale woningbouw, strengere regels voor nieuwbouwprojecten, en belastingen op lege woningen of speculatie. Zonder ingrijpen zal Utrecht steeds meer een stad van rijken en forenzen worden, met ernstige gevolgen voor de economie en de samenleving.